Wohnung bar bezahlen und Kredit im Nachhinein nehmen - Bitte um Hilfe

    Hallo TT,


    ich habe folgendes Anliegen.


    Es steht ein Haus/Wohnungskauf an. Die Ausgangssituation ist folgende:


    - Gebäude A mit 4 Etagen /// keine ETW bisher
    - Kauf daher durch 3 Personen (1 person kauft zwei Etagen, die anderen beiden jeweils eine)
    - Antrag auf Umwandlung in ETW ist bereits in Gange.


    Jetzt ist folgendes geplant:


    - Bei Kaufpreisfälligkeit bezahlt jeder seinen Teil (Person A zahlt 50%, Person B und C jeweils 25%).



    Da die Umwandlung in Wohnungseigentum erst erfolgen kann wenn "wir" die neuen Eigentümer sind (der jetzige Eigentümer möchte das Haus als ganzes verkaufen") kann ich keinen Kredit für "meine" Wohnung nehmen (Bank sagt, dass die Belastung auf das ganze Haus wäre, Mikäufer wären dementsprechend haftbar etc".


    Nun möchte ich einfach die Wohnung Bei Kaufpreisfälligkeit "bar" bezahlen (Mittel liegen vor und Preis ist überschaubar) und anschließend wenn es eine richtige Eigentumswohnung ist, zur Bank gehen und mir einen Kredit geben lassen. In dem Fall sozusagen einen Teil vom Kaufpreis von der Bank erhalten und die Wohnung als Sicherheit geben.


    1) Ist das so möglich
    2) Hat jemand Erfahrungen damit?
    3) Berücksichtige ich etwas nicht?
    4) Der Preis der Wohnung ist X. Die notwendigen Renovierungen belaufen sich auf Y. Kann der Kredit später Summe (X+Y) sein oder wie wird die Bank das sehen?


    Danke für eure Hilfe.

    Bank und steuerberater fragen, insbesondere bei Fremdvermietung.


    Mich wundert, dass die Bank X+Y finanzieren soll - das wird sie nicht tun, sondern nur rund 60% von X, vielleicht sogar 80% wenn die Randbedingungen stimmen. Wirst Du überhaupt professionell beraten?


    Was sagt der Notar zu Eurer Konstruktion? Hat der euch auf die Risiken hingewiesen?

    Wohnung soll selbst bewohnt werden - zumindest meine.
    Ich weiß nicht nicht was die Bank finanzieren soll - frage mich ob die Bank den Verkehrswert nach Renovieren selbst ermitteln wird oder vom Kaufpreis ergeht (der weit unter Markt ist).


    Notar hat gut beraten und Kaufvertrag wurde schon vor langer Zeit unterschrieben. Es hat sich nur etwas im privaten Ber ich geändert daher die Ausgabgsfrage.


    Risiken? Bzgl der unterschiedlichen Personen? Kein Sorge, das ist schon alles geklärt.

    Zitat

    Original geschrieben von jof
    ...
    Mich wundert, dass die Bank X+Y finanzieren soll - das wird sie nicht tun, sondern nur rund 60% von X, vielleicht sogar 80% wenn die Randbedingungen stimmen. Wirst Du überhaupt professionell beraten?
    ...


    Diese Interpretation hätte zur Folge, dass jemand, der ein Baugrundstück erwirbt, um darauf ein Haus zu errichten, lediglich 60-80% des reinen Grundstückspreises finanzieren kann. Das Gebäude müsste dann stets aus Eigenmitteln errichtet werden.


    Ich hoffe Dir leuchtet ein, dass das so nicht richtig sein kann.

    Natürlich kann man immer einen Kredit aufnehmen und die Immobilie als Sicherheit hinterlegen. Auch wenn man die Immobilie schon gekauft hat, ist das möglich.


    Welche Summe finanziert wird hängt vom Objekt und der Bank ab. Man kann nicht sagen "nur X" oder "X+Y". Letztlich wird das Objekt von der Bank bewertet werden und davon wird dann ein Teil finanziert.
    Wobei es da auch Spielraum gibt. Je niedriger der Beleihungswert desto günstiger wird die Finanzierung. Irgendwo gibt es dann aber eine Obergrenze über der die Bank nicht mehr finanzieren will.


    Da hilft nur bei den Banken anzuklopen und eben nachzufragen.


    Davon unabhängig war die Frage nach den Mitkäufern schon nicht verkehrt. Ich hoffe du kennst diese Personen wirklich sehr sehr gut und hast den Vertrag genau prüfen lassen - nicht nur vom Notar.

    Männer, keine Sorge, die Mitkäufer sind Familienmitglieder wie Eltern (wobei das ja auch nichts gutes sein muss :D)


    Im Prinzip ist es relativ einfach. Ich habe zwar das Geld für die Wohnung (+Puffer) in Bar, aber Renovierungen + Möbel etc. werden einiges kosten und finanzieren ist ist eine Option mit der ich mir in Zukunft (wer weiss ob ich in 2 oder 3 Jahren Geld brauche) Option offen halte..


    Daher will ich den Kredit/Hypothek/Darlehen nehmen.

    Zitat

    Original geschrieben von frank_aus_wedau
    Diese Interpretation hätte zur Folge, dass jemand, der ein Baugrundstück erwirbt, um darauf ein Haus zu errichten, lediglich 60-80% des reinen Grundstückspreises finanzieren kann. Das Gebäude müsste dann stets aus Eigenmitteln errichtet werden.


    Ich hoffe Dir leuchtet ein, dass das so nicht richtig sein kann.


    Bei einem Neubau ist es ein klein wenig anders. Die Finanzierung wird über die volle, vereinbarte Summe abgeschlossen, die Bank erhält einen Grundbucheintrag, und zahlt die Kreditsumme häppchenweise nach Baufortschritt. Häufig sogar die Originalrechnung(en)/Abschlagsrechnungen direkt an das jeweilige Unternehmen.


    "Fernberatung" ist immer schwierig, wenn die Infos nur rudimentär und häppchenweise vorliegen. Bei "Dr. Beer" scheint es so zu sein, dass der Kaufpreis wohl deutlich unter dem Verkehrswert liegt, da kann es durchaus sein, dass er 100% des Kaufpreises finanziert bekommt. Bei 1,x Prozent Zinsen ist eine Finanzierung durchaus sinnvoll, wenn man sein eigenes Kapital anders einsetzen kann/will.

    Danke für die Kommentare bisher.


    Also verstehe ich richtig, dass hier, auch unter Berücksichtigung des deutlich unter Verkehrswert liegenden Preises, eine individuelle Absprache mit der Bank die einzige Möglichkeit ist greifbarere Aussagen zu erhalten.


    Ich gehe aber schon korrekt davon aus, dass die Bank mir dann sozusagen Summe X aufs Konto überweist (natürlich im Gegenzug für die Eintragung ins Grundbuch)?


    Ich blicke nicht so richtig mit Hypothek/Darlehen etc. durch - habt ihr hier etwaige Tipps?

    Ich weiß ja nicht, um welche summe(n) es geht, aber die Praxis bei Bestandsimmobilien ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Die einen finanzieren vielleicht nur 60% des Verkehrswertes, die anderen 80%, dafür aber zu 0,5% mehr Zinsen.


    Bei Bestandsimmobilien schicken die Banken gerne auch ihre eigenen Immobiliengutachter, um das Objekt bewerten zu lassen.


    Hier lohnt es sich durchaus, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, der Unterschied kann ein paar tausend Euro im Jahr ausmachen.


    Wenn die Mitkäufer Familienangehörige/Verwandte sind, würde ich immer über die Vermietungsoption nachdenken, insbesondere wenn Renovieurngsarbeiten anstehen. Man kauft dann jeweils das Objekt des anderen, und vermietet gegenseitig. Dann muss man zwar die Mieteinnahmen versteuern, kann aber Zinsen, Abschreibung und (Renovierungs-)Kosten von der Steuer absetzen. Dieses Konstrukt muss aber unbedingt von einem guten Steuerberater (o.ä.) abgesegnet und begleitet werden, damit es Bestand hat.

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