Immobilie zur Altersvorsorge?

    Eine Schrottimmobilie ist doch nicht schlecht, billig kaufen und renovieren. Besser geht es doch nicht. Hatte ich auch erst vor.


    so kann man nach seinen Vorstellungen alles umbauen und hat es ordentlich.

    Zitat von 01833

    Das "selber machen" ist meines Erachtens überbewertet. Schau dir z.B. Heizungs- oder Fußbodenarbeiten an. Da laufen im Vergleich zu den Materialkosten marginale Lohnkosten auf. Außerdem sollte man nicht alles ein bisschen können, sondern sich auf das konzentrieren, was man gut kann. Damit verdiene zumindest ich dann doch ein wenig mehr, als mich eine Elektriker kostet.
    .


    Na, ich weiß ja nicht. Meine Schwester wollte Laminat verlegen lassen und ist fast umgekippt. Also Laminat gekauft und selbst mit 250 KM Fahrweg für mich, war es um einiges billiger.


    oder was alleine eine Wartung der Heizung kostet oder eine neue Heizung und/oder neue Heizkörper. Ne, lieber alles selber machen.


    Letztes Jahr hatte ich in einer Umbauphase mir beim Kampfsport das Handgelenk gebrochen und konnte einige Zeit nichts machen, da wollte ich auch Handwerker holen aber nachdem zweiten Kostenvoranschlag musste die Baustelle eben 8 Wochen ruhen.


    Man muss ja nicht alles können aber wenigstens ein paar Dinge selber machen können.

    Zitat von TonyLuka

    Eine selbst genutze Immobilie scheidet für mich aus, da ich der Meinung bin, das diese nur in einem sehr kurzen Lebensabschnitt wirklich passt. Mit 2 Kindern ist sie vielleicht passend, aber sobald nur eins 'raus ist' wirds zu groß etc...


    Ein selbst genutztes Haus schafft mehr Lebensqualität. Das ist alleine das, was zählt.
    Hier nur betriebswirtschaftlich zu rechnen macht keinen Sinn. Du musst es Dir leicht leisten können, dass es nach dem Auszug der Kinder zur Hälfte leer steht.


    Zitat von TonyLuka

    Daher eher die Überlegung zu einem Mehrfamilienhaus, welches vermietet ist. Dies ist eine nette Altersvorsorge und im besten Falle können die Kids noch was erben.
    Nur gehen hier die Meinungen stark auseinander: Einer sagt es wäre zu viel Arbeit und Risiko, der andere sagt es ist entspannt, wenn man nur ne gute Hausverwaltung hat.


    Das Haus als Geldanlage muss sich finanziell rechnen, wenn Du jeden Handgriff an Dienstleister abgibst. Sobald Deine Arbeitszeit ins Spiel kommt, hast Du Opportunitätskosten (Geldverlust, weil Du in der Zeit arbeiten gehen könntest).


    Bei der Berechnung der Rendite rechnen Banken 25% Leerstand/durch Mieter verursachte Kosten ein.


    Stichwort "selber machen": Man kann entweder selber ewig rumwerkeln, und immer schön die Augen nach Material-Sonderangeboten aufhalten, oder einfach alles an Profis abgeben, welche dieselbe Arbeit sehr viel schneller erledigen.
    Ansonsten musst Du erst ewig nachlesen und recherchieren, wie z.B. Laminat verlegt wird, brauchst die dreifache Zeit des Profis, mit schlechterem Ergebnis.


    Der Fachmann nutzt immer dasselbe Material, und erreicht damit ein schnelles gutes Ergebnis. Z.B. kauft er immer denselben Marken-Wasserhahn, wickelt da um das Gewinde ein Teflonband mit genau vorgegebener Länge rum, schraubt das Gewinde des Hahnes in das Gegenstück der bekannten Marke ein, und die Verschraubung ist sofort wasserdicht.
    Der Nerd holt irgendeinen Wasserhahn im Sonderangebot des Baumarktes und fummelt ewig mit Hanf oder Teflonband, bis die Verschraubung dicht ist.


    Als Hobby kann das Sinn machen, sich vieles anzueignen. Als renditeorientierte Geldanlage ist es Unsinn.


    250 km sind über 5 h Fahrt. Naja, wenn sich das irgendwie rechnet, liegen die Stundensätze in Bereichen, in denen ich nicht über Mehrfamilienhäuser als Altersvorsorge/Geldanlage nachdenken würde.


    Ich kalkuliere nach 27 Jahren im Markt mit 15% Leerstand und einer gehörigen Investitionsrücklage. So habe ich die letzte Krise hier im Osten überstanden, in der wir teilweise deutlich mehr als 15% Leerstand bei Grossvermietern hatten.


    Und sage mir keiner, dass das in westdeutschen Ballungsräumen nie passieren wird! Wir haben in Dresden 2008 Häuser für <1000€ den Quadratmeter eingesammelt. Zur gleichen Zeit habe ich in München zwei Perlen mit insgesamt 1500 m2 für knapp über 2500€/m2 gekauft. Ende des Jahres werden die lockere 10000€/m2 bringen. Ich denke, aktuell ist eher eine gute Zeit Immobilien abzustoßen, sein Portfolio neu zu ordnen und abzuwarten was kommt. Ich glaube nämlich weder, dass 10000€/m2 in München noch 3500€/m2 in Dresden langfristig nachhaltig sind geschweige denn irgendwelche Wertsteigerungen zu erwarten sind. Wer bitte sollte auskömmliche bzw. rentable Mieten zahlen können/wollen. Langfristig betrachtet, also für die kommenden 25 Jahre. Was würde z.B. in München passieren, sollte es Siemens, Allianz, BMW oder allen dreien schlecht gehen? Im Osten hatten wir das schon. Live, über 2 Jahrzehnte. Das härtet ab.


    Wenn du ein Haus als Altersvorsoge willst, musst du vermieten. Willst du vermieten, muss jeder Schaden zügigst repariert werden, da Mieter Rechte haben. Entsprechend fallen Bastellösungen und Selbstbau aus. Wohnst du in den eigenen 4 Wänden, möchte ich sehen, wie du eine Altersvorsorge hinrechnest. Man spart zwar eine fiktive Miete, hat aber im Einfamilienhaus deutlich erhöhte Nebenkosten und auf den Quadratmeter umgelegt ungleich höhere Wartungskosten.


    Nebenbei sehe ich für die aufziehenden pseudosozialistischen Zeiten mit immer mehr Regulierung und staatlichem Durchgriff die besten Zeiten für private Kleinvermieter in der Vergangenheit. Deshalb auch Neuordnung und Abstoßen aller privat gehaltenen Immobilien nach der Spekulationsfrist. Das ist aber nur die Privatmeinung eines Bewohners von Dunkeldeutschland. Für den worst case sind mir Immobilien zu immobil, wenngleich mir aktuell die Ideen fehlen, was ich mit dem frei werdenden Geld machen werde.

    Menschen neigen dazu, aus der Vergangenheit in die Zukunft zu extrapolieren. Deshalb sollte man kaufen, wenn alle verkaufen und umgekehrt.

    Zitat von Spacko007

    Ne, lieber alles selber machen.

    Naja, ich würde sagen kleiner Reperaturen oder Renovierungen wie mal in zwei oder drei Zimmern neu tapezieren oder neues Laminat verlegen kann man schon selbst machen.


    Aber ein renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus komplett in Eigenleistungen renovieren geht meistens nicht. Meist fehlen schon die Kentnisse, fast immer aber neben einem Vollzeitjob die Zeit soviel zu machen. Man will ja nicht seine ganze Freizeit dafür opfern, aber andererseits soll die Renovierung ja auch nicht jahrelang dauern. Schliesslich hat man in der Zeit ja auch keine Einnahmen.

    Zitat von 01833

    Seit 2012 habe ich kein Haus mehr gekauft. Nicht, dass ich nicht gewollt hätte. Die Preise passen einfach nicht mehr. Um eine sinnvolle Rendite zu erreichen, sollte man nicht mehr als Faktor 12 bezahlen. Unser Ziel waren immer "Spezialsituationen", wie Pleiten oder Scheidungen und dadurch dann < Faktor 10. Dann macht es Spaß in Immobilien zu investieren.

    Wes meinst du genau mit "Faktor"


    Jahresmiete zu Kaufpreis+Renovierungskosten?


    So billig wird man aber kaum eine Immobilie bekommen.

    Zitat von Anja Terchova

    Wes meinst du genau mit "Faktor"


    Jahresmiete zu Kaufpreis+Renovierungskosten?


    So billig wird man aber kaum eine Immobilie bekommen.


    Ähh... Ja (Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Faktor


    Und... doch, zu Zeiten in denen die Massen nicht kaufen, kauft man zu Faktoren < 10. Später dann, wenn die Massen kaufen, verkauft man zu Faktoren > 25. Der Gewinn liegt, wie immer, im Einkauf.


    Deshalb ja am liebsten Spezialsituationen, in denen das Kaufinteresse gering und das Verkaufsinteresse hoch - sehr hoch ist. Ich denke aber, die Zeiten nach 2008 werde ich in diesem Leben nicht mehr erleben. Somit bin ich raus aus der Diskussion, denn alles mit Zielrenditen unter 10% sehe ich als Liebhaberei. Kann man machen, aber es gäbe dann lukrativere Anlagemöglichkeiten.


    Mit deinem Einkommen ist diese Diskussion jedoch vollkommene Zeitverschwendung, da sowohl die Kreditsumme massiv begrenzt als auch kein Puffer für irgendetwas vorhanden wäre. Gehe mit deinen Einkommensnachweisen zur Bank und staune... Da sollte man froh sein, dass deutsche Banken nicht, wie in den USA, jedem das Geld hinterher tragen.

    Menschen neigen dazu, aus der Vergangenheit in die Zukunft zu extrapolieren. Deshalb sollte man kaufen, wenn alle verkaufen und umgekehrt.

    Zitat von 01833


    Ähh... Ja (Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Faktor


    Und... doch, zu Zeiten in denen die Massen nicht kaufen, kauft man zu Faktoren < 10. Später dann, wenn die Massen kaufen, verkauft man zu Faktoren > 25. Der Gewinn liegt, wie immer, im Einkauf..

    So ein billiges Schnaeppchen macht man normal aber hoechstens wenn man an ganz dumme oder naive Leute geraet - denn wer sollte eine vernuenftige Immobilie so billig verramschen?


    Selbst eine Scheidung ist ja kein Grund fuer einen Notverkauf weit unter Wert - wenn man nicht gerade im Totalen Rosenkrieg steht kann man sich hoffentlich noch soweit zusammenraufen die Wohnung selber zu vermieten und die Mieteinnahmen zu teilen wenn man keinen Kaeufer zu einem realisitischen Wert findet.

    Zitat von Anja Terchova

    Naja, ich würde sagen kleiner Reperaturen oder Renovierungen wie mal in zwei oder drei Zimmern neu tapezieren oder neues Laminat verlegen kann man schon selbst machen.


    Aber ein renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus komplett in Eigenleistungen renovieren geht meistens nicht. Meist fehlen schon die Kentnisse, fast immer aber neben einem Vollzeitjob die Zeit soviel zu machen. Man will ja nicht seine ganze Freizeit dafür opfern, aber andererseits soll die Renovierung ja auch nicht jahrelang dauern. Schliesslich hat man in der Zeit ja auch keine Einnahmen.


    Klar kann man das. Ok, ich muss auch nicht mehr arbeiten in dem Sinne aber jahrelang renovieren braucht man trotzdem nicht. Und Zeit opfern? Ich nenne es auch Hobby. Mir macht sowas Spaß. Ich könnte nur handwerken, basteln oder schrauben.

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