Immobilie zur Altersvorsorge?

10% Sicherheitsleistung? OK, das geht ja noch. Mir war so, dass das deutlich mehr war, als ich mich mal dafür interessiert habe.

Zitat

Original geschrieben von chrischros
....nach 3 Tagen intensiver Überlegungen und Berechnungen zugeschlagen.
Habe es aber auch nur gemacht, da mein Guthaben ca. die Hälfte des Kaufpreises bereits gedeckt hatte und die Zinsen für den Kredit auch noch recht günstig waren (2,54%)
Als monatliche Rate für Tilgung und Zinsen für den Kredit habe ich mir einen Betrag errechnet, den man für eine vergleichbare Wohnung als Kaltmiete zahlen würde. Das Hausgeld ist zwar etwas höher, als die Nebenkosten, die man als Mieter zahlen muss, ist aber tragbar.
In ca. 15 Jahren werde ich meinen Kredit abbezahlt haben.
Ich sehe meinem zukünftigen Leben jetzt ganz gelassen entgegen.

Was bei solchen Berechnungen gerne ignoriert wird ist, dass das Hausgeld eben nicht all inclusive bedeutet, sondern nur Betriebskosten und oft sehr sehr niedrige Pauschalen für unvermeidliche Basisrenovierungen.

Und bei Wohnungen ist man nie wirklich Eigentümer, sondern nur Miteigner in der Eigentümergemeinschaft. Wenn sich also der große Teil einig wird, das das Treppenhaus mit Elfenbein ausgelegt wird, dann hängt man mit drin und muss entweder noch einen Kredit aufnehmen oder schlimmstenfalls verkaufen. Gleiches passiert, wenn in der Schnäppchenbude Rohr- oder Heizsysteme erneuert werden müssen oder sich die EU nach der Wärmedämmung eine neue Idee einfallen lässt.

Ebenso scheint in der Berechnung eigene Kosten für Instandhaltung und Erneuerung zu fehlen. Die Küche kaputt, das Bad rott etc., all das mindert sowohl späteren Vermietungswert, als auch eventuellen Verkaufspreis. Lage ist nur selten alles, zumal einem bei der Wohnung das Grundstück nicht gehört.

Immobilien lohnen sich heute nur dann, wenn man sie schlüsselfertig verkaufen kann, also entweder entkernt und aufhübscht, oder direkt nen Neubau platziert, dann aber Luxusklasse.

Ansonsten gilt, Miete lohnt sich rechnerisch deutlich mehr als Eigentum. Es sei denn, man lebt dort und lässt alles runterkommen, dann ist Eigentum billiger. Wer aktuelle Wohnstandards und Annehmlichkeiten mitnehmen will, kommt mit Miete billiger.

Klar, man kann auch spekulieren, dass auch in Zukunft die Geldelite aus Langeweile weiter Immobilien kauft und leerstehen lässt, zu Mondpreisen. Wahrscheinlicher wird sein, dass sich die Städte was einfallen lassen werden, damit der Wohnraum auch genutzt wird. Edellocations wie London stehen langsam vor dem Problem, dass das Fussvolk sich das Leben in London nicht mehr leisten kann und abhaut-irgendwann ist dann keiner mehr zum dienen da und dann platzt die Blase oder die ganze Stadt stirbt.

So was schlägt sich dann auf den Gesamtmarkt nieder und rückt die Preise zurecht. Da ist die Miete, die man erzielen kann dann plötzlich nicht mehr parallel zur Entwicklung der Lebenshaltungskosten und die Rechnung geht nicht auf.

Aber das Spiel war schon immer so. Den Naiven redet man was von Altersvorsorge ein (meint natürlich die eigene, die des Kreditgebers) und wer wirklich Geld verdienen will, der baut für andere, da rollt der Schotter, buchstäblich und übertragen.

Ich persönlich kenn keine glücklichen Haus- oder Wohnungsbesitzer. Die meckern alle nur zeitlebens, was das kostet, und fallen aus allen Wolken, wenn 30 Jahr später ihr Grundriss vom "Wohntraum" völlig out ist und den Preis drückt oder dies oder das. Am Ende wohnen sie nämlich auch nur, das Hochgefühl vom Kauf hält ja nicht ewig, meist nur das erste Quartal nach Einzug.

Zitat

Original geschrieben von Foto79
Ich persönlich kenn keine glücklichen Haus- oder Wohnungsbesitzer.

Jetzt kennst du mal einen: Mich :). (Und ich kenne noch viele andere - nebenbei)

ETW in der Stadt, drei zusammengehörende Häuser mit 30 Eigentümern und professionellem Verwalter.
Kleine Gemeinschaft würde ich nicht machen, zu große auch nicht. Dazu natürlich: Lage, Lage und nochmals Lage. Nicht nur für Wert, sondern natürlich zum Wohnen. Und natürlich Zustand und bisherige Protokolle der WEG prüfen, da lasst sich schon einiges abschätzen. (Überraschungen kann es natürlich immer geben: Egal wie Miete oder Eigentum, man hat immer irgendwo Nachbarn, mit denen man auskommen muss)

Wir zahlen im Vergleich zur Mietwohnung (mit damaliger Miethöhe) vorher 80 Euro mehr an Bank und Nebenkosten, und die seriösen Rücklagen sind enthalten. (Und das zu klar höherem Zinssatz vor 10 Jahren als heute). Nur Kosten für die Gartenpflege sind dazugekommen, hätte man aber auch bei Miete zusätzlich.

In absehbarer Zeit wird die Kreditrückzahlung beendet sein und die ETW gehört uns. Wenn ich mir vorstelle, dass ich das Ganze als Miete die ganzen Jahre gezahlt hätte - oje...

Und demnächst können wir statt Mietzahlungen das gesparte Geld monatlich woanders gewinnbringend anlegen.

Wüsste jetzt nicht, was falsch oder angeblich "naiv" am Kauf statt Miete gewesen sein soll. Sind völlig zufrieden. Und wenn es tatsächlich irgendwann untragbarer Krise/Streit in der Gemeinschaft geben sollte: Für einen Umzug ist man dann ja wohl deutlich besser gestellt als ein Mieter.

Klar, nur ein Einzelfall. zudem vor 10 Jahren gekauft. Ist aber imme alles individuell. Es zählt das konkrete Angebot und die eigene finanzielle Situation und nicht die Verallgemeinerung die hier immer noch im Thread zu lesen ist.

Gilt diese Beobachtung auch noch perspektivisch (über einen Zeitraum von 30, 40 Jahren) für Dacherneuerung, Fensteraustausch, Kanal- oder Straßenerneuerungen der Gemeinde/Stadt (, an denen man dann beteiligt wird), Wasserrohrbruch/Tiefgaragensanierung (bei ETW), Fassadenrenovierung, Heizungswartung/-Erneuerung und und und?

Man hört von vielen Hausbesitzern oft die Aussage 'am Haus, im Haus oder im Garten hat man immer was zu tun'. Auch sind selbst konservative Rücklagen bei ETWs nicht für alles kalkuliert.

Mein Eindruck ist, dass diese damit verbundenen Kosten gerne aus der Investitionbewertung ausgeblendet respektive getilgt werden.

Im Rentenalter kann es ungünstig sein, mal schnell eben 10 oder 15 TEUR Sonderumlage zu stemmen. Auch hat man den Eindruck, dass die derzeit niedrigen Zinsen oft dazu verleiten, dass man 'überdimensioniert' baut, kauft oder ausstattet (Küche etwa); nach dem Motto, 'dann kauf ich mir ein Zimmer mehr oder baue ein noch größeres oder schöneres Haus'. Auch das will langfristig instandgehalten werden.

In meinem unmittelbaren Bekanntenkreis folgende Beispiele (und dahinter die jeweiligen ungefähren Kostenanteile pro Eigentümer) daraus:

- Wasserleck in der Außenanlage, konnte nicht so einfach gefunden werden, der komplette Vorrasen inkl. Weg etc. musste aufgebuttelt und saniert werden, 12 TEUR
- mehrere Kanal- und Straßenerneuerung, 5-8 TEUR
- Tiefgaragensanierung, 7,5 TEUR je Stellplatz
- Wasserleck im Mauerwerk einer ETW-Anlage, 10 TEUR
- Fassaden- und Dacherneuerung; der Hausverwalter hat es mit der Dachfirma erheblich verbockt; dadurch sind 80 TEUR Mehrkosten entstanden, zusätzlich entstanden erhebliche Prozesskosten, lief auf einen Vergleich hinaus; jeder ETW-Besitzer bleibt auf rd. 15 TEUR sitzen
- Toilette ständig verstopft, Ursachenforschung, Grund gefunden, die Wurzel eines Baums im Garten hat sich in das Kanalrohr eingedrückt und sich langsam weiter Richtung Haus vorgearbeitet. Für Entfernung, Rohrsanierung etc. 4 TEUR

Und ein Worst-Case-Szenario aus den Medien:
- Bombenfund, Entschärfung nicht möglich, Sprengung vor Ort erforderlich, Haus erheblich beschädigt, leider eine Alliiertenbombe, Damit bleibt der Hausbesitzer auf seine Kosten sitzen und muss die Schäden selbst tragen, Versicherung schüttelt nur den Kopf; gesetzlich ist das so geregelt, Staat haftet nur für deutsche Bombenschäden.

- Altlastensanierung (Anlage steht auf früherem Industriestandort) war nicht ausreichend, neue Runde ...

Zitat

Original geschrieben von derAL
In meinem unmittelbaren Bekanntenkreis folgende Beispiele (und dahinter die jeweiligen ungefähren Kostenanteile pro Eigentümer) daraus:

- Wasserleck in der Außenanlage, konnte nicht so einfach gefunden werden, der komplette Vorrasen inkl. Weg etc. musste aufgebuttelt und saniert werden, 12 TEUR
- mehrere Kanal- und Straßenerneuerung, 5-8 TEUR
- Tiefgaragensanierung, 7,5 TEUR je Stellplatz
- Wasserleck im Mauerwerk einer ETW-Anlage, 10 TEUR
- Fassaden- und Dacherneuerung; der Hausverwalter hat es mit der Dachfirma erheblich verbockt; dadurch sind 80 TEUR Mehrkosten entstanden, zusätzlich entstanden erhebliche Prozesskosten, lief auf einen Vergleich hinaus; jeder ETW-Besitzer bleibt auf rd. 15 TEUR sitzen
- Toilette ständig verstopft, Ursachenforschung, Grund gefunden, die Wurzel eines Baums im Garten hat sich in das Kanalrohr eingedrückt und sich langsam weiter Richtung Haus vorgearbeitet. Für Entfernung, Rohrsanierung etc. 4 TEUR

Und ein Worst-Case-Szenario aus den Medien:
- Bombenfund, Entschärfung nicht möglich, Sprengung vor Ort erforderlich, Haus erheblich beschädigt, leider eine Alliiertenbombe, Damit bleibt der Hausbesitzer auf seine Kosten sitzen und muss die Schäden selbst tragen, Versicherung schüttelt nur den Kopf; gesetzlich ist das so geregelt, Staat haftet nur für deutsche Bombenschäden.

- Altlastensanierung (Anlage steht auf früherem Industriestandort) war nicht ausreichend, neue Runde ...

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Ich glaube mittlerweile, du hast schlicht und einfach die falschen Bekannten! :p

Zitat

Original geschrieben von derAL
Gilt diese Beobachtung auch noch perspektivisch (über einen Zeitraum von 30, 40 Jahren) für Dacherneuerung, Fensteraustausch, Kanal- oder Straßenerneuerungen der Gemeinde/Stadt (, an denen man dann beteiligt wird), Wasserrohrbruch/Tiefgaragensanierung (bei ETW), Fassadenrenovierung, Heizungswartung/-Erneuerung und und und?

Man hört von vielen Hausbesitzern oft die Aussage 'am Haus, im Haus oder im Garten hat man immer was zu tun'. Auch sind selbst konservative Rücklagen bei ETWs nicht für alles kalkuliert.

Man merkt, dass du vom Hörensagen schreibst und noch nicht viel selbst mit dem Thema zu tun hattest, ok - nicht schlimm. Du wirfst viele Dinge durcheinander bzw. in einen Topf ;).

Sanierungen (oben genannt: Tiefgarage, Dach Fenster) kommen nicht überraschend, sondern kündigen sich lange vorher an. Das muss in seriösen Rücklagen einkalkuliert sein.
Deshalb schrieb ich übrigens oben: "Zustand und bisherige Protokolle der WEG prüfen"

Auch unvorhergesehene Dinge sollten in aller Regel dadurch abgedeckt werden (nicht von der Versicherung abgedecktes Wasserleck, Wurzel im Rohr). Sollte es das nicht sein, würde das z.B. in unserem Fall bedeuten, dass bei deinem Beispiel für Vorrasen/Wegerneuerung 360 000 € angefallen sein müssten. DAS ist bereits ein heftiger worst case.
Wie ich oben schrieb: "Kleine Gemeinschaft würde ich nicht machen, (..)".

Und wer bitte soll den Medienbericht über die nicht entschärfbare gefundene Bombe in seine Enntscheidung einbeziehen? Den hab ich tatsächlich "vergessen" zu berücksichtigen...

Die wichtigsten Punkte fehlen dagegen in der Aufzählung, beispielsweise Änderungen in den Brandschutzbestimmungen (an denen sich viele regelmäßig eine goldene Nase verdienen). Oder eben eine Erhöhung der Rücklagen (die man aber auch je nach Situation wieder senken kann, auch das kommt vor).

Zitat

Mein Eindruck ist, dass diese damit verbundenen Kosten gerne aus der Investitionbewertung ausgeblendet respektive getilgt werden.

Kann ich hier im Threaad nicht erkennen, natürlich muss man immer auf Unwägbarkeiten im Leben vorbereitet sein. Da gibt's auch anderes. Und sollten wir tatsächlich mal z.B. 10 TEUR zuschießen müssen, bedeutet das im Vergleich ein knappes Jahr zusätzliche "Rückzahlung", die wir aber immerhin nicht als Mietzahlung leisten. (Und ob wir in den genannten "30-40 Jahren" noch hier wohnen, weiß ich noch gar nicht. Zumal ich auch nicht mehr ganz jung bin ;).

Vielleicht hast du einfach die "falschen Bekannten".

[small]edit: Der letzte Satz war nicht abgesprochen, sehe Pankoweits Beitrag erst jetzt nach dem Schreiben ;)[/small]

Zitat

Original geschrieben von derAL In meinem unmittelbaren Bekanntenkreis folgende Beispiele (und dahinter die jeweiligen ungefähren Kostenanteile pro Eigentümer)

Das sind Dinge, die üblicherweise durch die Rücklagenbildung über das Hausgeld abgedeckt werden sollen. Wenn es "dumm läuft" reichen die allerdings nicht aus, und so kommt es zu den entsprechenden Sonderumlagen.

Normalerweise kommt sowas nicht alles auf einmal und nur "gelegentlich" vor. Trotzdem muss man sowas im Hinterkopf behalten.

Wie schon von rajenske geschildert gibt es noch diverse andere Faktoren, wie z.B. Brandschutz oder die Trinkwasserverordnung (wo kein Bestandsschutz gilt). Viele ältere Mehrfamilienhäuse haben eine kombinierte Trinkwasser-/Löschwasserversorgung mittels Rohrtrenner, was heute nicht mehr erlaubt ist. Der Umbau kostet dann üblicherweise einen hohen vierstelligen Betrag (80 - 1000 TEUR). Oder es fällt der Aufzug aus (für den es keine Ersatzteile mehr gibt).

Ich hatte vor 2 Jahren den Fall, dass sich herausstellte, dass bei der 40 Jahre alten Feuerwehrzufahrt eines Hochhauses gepfuscht worden war, und diese auch nicht mehr den aktuellen Anforderungen genügt(e). Die Hausgemeinschaft kostete das 50.000 €, konnte abe rproblemlos aus den Rücklagen abgedeckt werden (denn dazu sind ja Rücklagen da).

Auch wenn die Rücklagen ausreichen, kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, pro Eigentümer z.B. 10.000 € Sonderumlage für die Reparatur XY zu erheben. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Wenn man das Geld dann nicht hat, könnte es problematisch werden.

Umgekehrt kann auch per Beschluss eine dringende Reparatur (z.B. eine Sanierung der nicht mehr nutzbaren Balkone) aufgeschoben werden, weil die Mehrheit der Eigentümer "klamm" ist.

Alles mögliche Nachteile bei einer Eigentümergemeinschaft, die man im Hinterkopf behalten sollte. Kann sein, muss nicht sein.