Immobilie zur Altersvorsorge?

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Original geschrieben von raix
Man muss sich das eben doch überlegen. Folgende Überschlagsrechnung:
-Aktuelle Miete pro Jahr ca. 15.000€
-Zusätzlich 600€ pro Monat= 7.200€

Somit könnten wir also pro Jahr ca. 22.000€ abzahlen. Auf 10 Jahre also 220.00€, auf 20 Jahre 440.000€, auf 30 Jahre 660.000€.

In unsere bevorzugten Region rund um München beginnen die Preise für Häuser unserer Wünsche bei ca 600.000€. D.h.wir müssten mindestens 30 Jahre als Doppelverdiener konstant abzahlen. Das ist mir eindeutig zu heiß. Klar fehlen da jetzt noch Details wie Eigenkapital, Makler usw. Aber das grobe Ergebnis is für mich klar.

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Mit den genannten Parametern (Vollfinanzierung 600.000 €, monatliche Rate 1.850 €) sind die Probleme vorprogrammiert, denn irgendwann ist die Zinsbindung am Ende.

Nehmen wir bei diesen Parametern eine 15-jährige Zinsbindung mit einem Zinssatz von 1,5%, so bleibt bei einer Monatsrate von 1.850 € eine Tilgungsrate von (anfänglichen) 2,20%. So bleibt nach Ende der Zinsbindung eine Restschuld von rund 378.000 €.

Um tatsächlich nach 30 Jahren den Kredit getilgt zu haben, darf der Zinssatz in 15 Jahren nicht über 3% liegen. Eine extrem optimistische Annahme. "Gut" kalkuliert man meiner Meinung nach mit 8%, "risikoreich" mit 6%.

Liegt der Zinssatz nach 15 Jahren bei 4%, muss man (bei gleicher Rate) schon über 43 Jahre abzahlen, bei 5% Zinsen ist eine Entschuldung mit gleicher Rate realistisch nicht möglich (> 50 Jahre Laufzeit des Kredits).

Eine solche Finanzierung sollte man also nur dann machen, wenn in absehbarer Zeit (<15 Jahre) irgendwo Kapital herkommt, z.b. durch die Auszahlung von Versicherungen, anstehende Erbschaft(en), usw.

Für die genannten 600.000 € würde ich die Tilgung auf mindestens 4% anheben wollen, d.h. die Rate auf 2.750 € erhöhen. Dann beträgt die Restschuld nach 15 Jahren "nur" noch rund 200.000.

Die Nebenkosten beim Erwerb (Grunderwerbssteuer, ggf. Maklergebühren, Notarkosten etc.) hast Du ja bereits erwähnt.

Wer in den 70er Jahren sein Häusle mit 10-12% Zinsen finanziert hat, ist dann auch viele Jahre nicht mehr in Urlaub gefahren und hat auf diverse Luxusgüter verzichten müssen. Die aktuelle Generation ist dazu wahrscheinlich nicht (mehr) bereit...

Genau deswegen haben wir auch keine Immobilie
Egal was Martyn sich da zusammen fantasiert. Ich lege artig was zur Seite und schaue mal ob es in ein paar Jahren ein paar "günstige" Gelegenheiten gibt, weil sich jemand anders verkalkuliert hat.

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Original geschrieben von Timba69
Ähm, scheinbar vergesst ihr die Zinsen für den Kredit bzw. die Zinsen für euer Kapital, wenn ihr es anders anlegt...

In seinem Wohneigentum wohnt man nicht, wenn es um Rendite geht.

Stimmt, ist zwar ohne Zinsen gerechnet, aber im Gegenzug macht man normal auch keine 100% Finanzierung.

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Original geschrieben von raix
Genau deswegen haben wir auch keine Immobilie
Egal was Martyn sich da zusammen fantasiert. Ich lege artig was zur Seite und schaue mal ob es in ein paar Jahren ein paar "günstige" Gelegenheiten gibt, weil sich jemand anders verkalkuliert hat.

Meiner Meinung nach ist das nicht die schlechteste Handlungsoption. Immer dann, wenn die Masse nur noch auf das Eine abzielt, geht die Nachfrage danach und mit Verzögerung die Preise eher gen Süden.

Zumal der Beitrag von jof (sehr guter Beitrag!) aufzeigt, wohin die Zinsreise gehen kann, wenn die Zinsen steigen.

'Das wird kaum kommen', sagen sich jetzt sicherlich viele. Dass aber der Bobl-Future bis auf 133%, der Bund-Future bis auf 166,6% gestiegen und im Gegenzug die 10y-Bundrendite im Tief bis auf 0,07% (und kürzere Laufzeiten in den negativen Bereich) gefallen ist, hätte sich vor fünf Jahren fast kein Marktbeobachter selbst im Suff nicht vorstellen können. Das zeigt die enorme Dynamik, die Zinsentwicklungen entfalten können. Jetzt haben wir in den letzten Jahren die Entwicklung fast nur nach unten gesehen (bis auf die Bill Gross induzierte Kurz-Rallye in 2015). Aber das bedeutet nicht, dass sich diese Dynamik nicht nach oben entfalten kann. Diese dürfte einigen das Finanzierungsgenick brechen. Und das ist ein Zeitpunkt, der für raix und anderen der Moment sein könnte.

Heißt also Zinsen per Bausparvertrag sichern und mal 5-10 Jahre abwarten und Geld beiseite legen?

Wir können die Zukunft leider nicht vorhersehen. Lediglich Wahrscheinlichkeiten unter Nutzung von Rahmendaten ausloten.
Mir persönlich ist dieses Szenario nicht unwahrscheinlich. Ich persönlich handhabe das für mich so, weil ich es nicht als abwegig erachte.
Aber trage dabei jedoch auch das Risiko der Prognoseunsicherheit, das ich bewusst und aktiv zu meinen Gunsten oder Lasten bereit bin, einzugehen. Jeder mag das anders beurteilen. Mir persönlich reden aktuell zu viele Menschen davon. Und die Masse war für mich noch nie ein guter Ratgeber, eher ein Kontraindikator.

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Original geschrieben von mws55
Heißt also Zinsen per Bausparvertrag sichern und mal 5-10 Jahre abwarten und Geld beiseite legen?

Genau. Und dann feststellen, dass das Geld kaum Ertrag abgeworfen hat und die Immobilienpreise mittlerweile weiterhin überproportional gestiegen sind und man besser direkt gekauft hätte.

Es kann halt keiner in die Zukunft sehen.

Edit: Wie derAl schon sagte.

Ich persönlich habe jetzt gekauft, nicht als Geldanlage, sondern weil sich die Wohnsituation dadurch verbesserte (mehr Zimmer für die wachsende Familie, Garten, das Übliche). Rückblickend könnte ich mich ärgern, dass ich nicht vor 8 Jahren gekauft habe, als dies schon einmal anstand (aber dann recht schnell verworfen wurde). Hinterher ist man immer schlauer.

Im Grunde gilt bei dem Thema sowieso: "Wie man es macht, man macht es falsch"

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Original geschrieben von mws55 Heißt also Zinsen per Bausparvertrag sichern und mal 5-10 Jahre abwarten und Geld beiseite legen?

Ich halte davon eher wenig, kann man aber machen. Hierbei sollte man bedenken, dass ein Bausparvertrag eher ein Finanzierungsbaustein ist, und der Bausparvertrag mit vergleichsweise hohen Abschlusskosten (Provisionen, etc.) verbunden ist. Bausparen macht(e) für mich Sinn, wenn man selbst definitiv nicht in der Lage ist/war, zu "Bankenkonditionen" überhaupt ein Haus zu bauen/kaufen - also zu Zeiten, wo die Zinssätze deutlich über 8% lagen.

Viel wichtiger ist, eine Objekt samt finanzierung zu finden, was zu den persönlichen Umständen/Rahmenbedingungen passt. Die von raix genannte Beispiel 600.000 € Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) mit nur 1.850 € möglicher Monatsrate ist einfach unrealistisch bzw. unpassend. Da muss ich mir eben ein Objekt weiter draußen suchen oder ein älteres Haus, was dann "nur" 350.000 € kostet. Da bin ich dann nach 10 Jahren bei 170.000 € Restschuld bzw. nach 15 Jahren bei 65.000 € Restschuld. Wenn dann nach 15 Jahren die Zinsen bei 8% liegen, bin ich nach knapp 4 weiteren Jahren "durch".

Die Immobilienpreise sind natürlich von den Hypothekenzinsen abhängig. Wer vor 15 Jahren (da waren die Zinsen bei etwa 6%) 280.000 € zu marktüblichen Konditionen (also 6% Zinsen und rund 2% Tilgung, Monatsrate 1.850 €) finanziert hat, der "könnte" mit dieser Monatsrate bei einem aktuellen Zinssatz von 1,5% heute den Betrag von rund 650.000 € finanzieren, also mehr als das doppelte. (Achtung, auf die Problematik der hohen Restschuld und den drohenden "Zinshammer" hatte ich ja bereits hingewiesen).

Da ist es kein Wunder, dass die Immobilienpreise deutlich gestiegen sind. Unterm Strich zählen ja für den einzelnen 2 dinge: "Marktwert" der Immobilie bei einem Wiederverkauf und "Kosten" der Immobilie für die Anschaffung. Bei den "Kosten" spielen eben die Zinsen eine große Rolle. Der "Marktwert" ist bei Eigennutzung nicht ganz so wichtig, da das vorrangige Ziel ist, im Alter mietfrei zu wohnen, um die Rente besser genießen zu können.

Fazit: Objekt und Finanzierung müssen zu den finanziellen Möglichkeiten/Rahmenbedingungen passen.