Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

flashhawk @al: Nun, ich kann es dir sagen, weil meine Schwiegereltern genau das sind und auch genau so finanziert haben. Und da wollten alle angefragten Banken den Vertrag gerne abschliessen und die Zinsen sind (verglichen mit meinen vom vorherigen Jahr!) nochmals deutlich niedriger und liegen bei deutlich unter 2% (wahlweise 20 oder 30 Jahre Laufzeit). Sie konnten es sich quasi aussuchen. Noch Fragen?

Bei den Arbeitskollegen der beiden ist das ähnlich.

Realität ist eben anders. Ich finde es wirklich teilweise witzig, wer sich hier alles scheinbar doch Banker ist...(bei al weiß ich, dass er sich zumindest bei Aktien auskennt..:-) )

Finger weg, zu wenig EK

Zitat

Original geschrieben von Timba69
  flashhawk @al:

(1) ... meine Schwiegereltern ... Bekannte ... Und da wollten alle angefragten Banken den Vertrag gerne abschliessen

(2) ... und die Zinsen sind (verglichen mit meinen vom vorherigen Jahr!) nochmals deutlich niedriger

(3) - wahlweise 20 oder 30 Jahre Laufzeit

(4) Realität ist eben anders ...

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1: am Ende ist dann der Lone Star - Verbund Ansprechpartner? Link: http://www.ardmediathek.de/tv/REPORT-MAINZ/Skrupellose-Geschäfte/Das-Erste/Video?documentId=618224&bcastId=310120

2: Und? - alle Baufinanzierungskonditionen sind im letzten Jahr weiter (c. p.) gesunken

3: Stichwort BGB-Option §489 1 (2) - Kündigungsrecht nach 10 Jahren; (IRONIE AN) dies oder die implizite Option daraus war für die Bank bei der Bepreisung sicherlich unbedeutend (IRONIE AUS) ... über diese Bank dürfen wir vermutlich demnächst wegen ihrer riskanten Kreditrisikostrategie diskutieren

4: Richtig, das sind dann mehrheitlich diejenigen, die in Plusminus über Abzocke und die bösen Banken referieren dürfen (ick kann ja nicht jafür) oder sich bei der Zwangsversteigerung ans Haus ketten.

Einige hier sprechen aus ihrer jahrzehntelangen und aktuellen Berufserfahrung vor Ort und haben Tragödien gerade wegen solcher Geschichten vor Ort miterlebt. Etwa, wenn eine junge Familie mit zwei kleinen Kindern (fast) kein Geld mehr bekommt (bis auf die Pfändungsfreigrenze), vor dem Nichts steht und zunächst in einer örtlichen Notunterkunft unterkommen muss, bis eine andere Lösung mit dem Sozialamt erarbeitet werden kann.

Auch ich habe in meinen jungen Berufsjahren ähnliche Situationen erlebt. Nun betrachte ich die Dinge aus der global-abstrakten und konzentrierten Sicht des Risikomanagements.

Aber bitte, wenn Du meinst, dass diesen erfahrungsinduzierten Ansichten und Einschätzungen weniger beizumessen ist, als die Einschätzung eines ökonomischen Mikrokosmos (mit individuell gesetztem Hintergrund), dann kann ich nur noch mit dem Kopf schütteln, gerade dann, wenn jemand in vernünftiger Art und Weise um Erfahrungen bzw. Einschätzung -auch zur eigenen Risikobeurteilung- bittet.

An der Stelle sei abschließend noch gesagt: Das Risiko tut immer erst dann furchtbar weh, wenn es zuschlägt. Vorher ist es angenehm ruhig und kein Problem.

Edit: Noch was für Dich mit Querverweis auf unser anderes Thema 'FMFG': Lone Star ist übrigens auch der Eigentümer der DüsselHyp, der Bank also, die durch die Hype-Alpe-Adria-Heta-Austria-Kärnten-Geschichte (ein wirklicher europäischer Skandal; Austria: wir halten uns nicht mehr an unsere Zusagen/Garantien als Eigentümer und verhängen über Nacht ein Moratorium) gestützt werden musste:

http://www.wiwo.de/unternehmen…-duesselhyp/11508572.html

Ein Schelm, der Böses dabei denkt ...

:cool:

Zitat

Original geschrieben von Goyale
Alles Geld in das Haus zu stecken ist ein sogenanntes Klumpenrisiko. Aus Sicht des Risikomanagements ist das hoch riskant hinsichtlich eines sicheren und renditestarken Vermögensaufbaues.

Es ist ein Klumpenrisiko, natürlich. Meiner Meinung nach ist es eines der größten Klumpenrisiken, die natürliche Personen im Laufe ihres Lebens eingehen, mal von der Liebe zu Spareinlagen, Rentenpapieren und der regionalen Begrenzung von Anlageobjekten abgesehen.

In der Frage des Vermögensaufbaus bzw. bei Fragestellungen der Vermögensallokation wird die selbstgenutzte Immobilie oftmals ausgeklammert, da sie primär keinen Anlagecharakter (sondern eher ideellen Charakter) hat und in der Regel daher keinen ordentlichen Ertrag liefert (es sei denn, man nutzt Teile geschäftlich über Untermietkonstruktionen innerhalb der Familie oder nutzt Sanierungs-Abschreibungen -die sich aber auch nicht immer lohnen-, wo man die dadurch erzielte Steuerersparnis als 'Ertrag' versteht, aber das sind eher spezielle Themen; in der Regel bei Normalfällen: wer kommt in dem Kontext schon auf die Idee, 10% seiner selbstgenutzten Immobilie abzustoßen, weil der Immobilienanteil am Gesamtvermögen zu groß ist?); im Unterschied zu Eigentumswohnungen, welche man im Sinne der Kapitalanlage nutzt (vermietet).

Das kann man jedoch durchaus kritisch würdigen, weil es eine Frage der Perspektive, der individuellen Präferenz und natürlich der Lebensphase ist. Warum?

Eine selbstgenutzte Immobilie kann sehr schnell -manchmal auch ungewollt- zu einem nachträglichen Anlageobjekt werden (neuer Job - Immobilie nun weit davon entfernt / Nutzungseinschränkungen durch das Alter, behindertengerechtes Wohnen etc.). Dann möchte man das Haus abstoßen/verkaufen und dann will es keiner (Liquiditätsrisiko) oder der Käufer zahlt dann deutlich weniger, als man ursprünglich dafür zahlte bzw. beim Verkauf erzielen wollte (Marktpreisrisiko).

Aber nicht nur das. Das durch die Immobilienfinanzierung gebundene Vermögen bzw. die gebundenen Cashflows in der Finanzierungsphase können andere Ziele flankieren (Altersvorsorge, weitere Ziele). Das Argument 'Selbstgenutzte Immobilien als Altersvorsorge' wird zwar immer wieder hergeholt, aber die werfen meistens keine ordentlichen Erträge ab; zudem kommen regelmäßige Renovierung zum Tragen. Kann man dann das Haus und seinen Lebensunterhalt mit seinen Alterseinkünften auch noch gut oder dann nur noch sehr eingeschränkt tragen? Andererseits stehen sie in Opportunität zu Mietobjekten. Die Mieten steigen auch (auch langfristig unter Würdigung der demographischen Entwicklung?; bleibt abzuwarten). Was am Ende des Tages besser ist, ist regelmäßiger Streitpunkt unter Experten.

Gute Berater oder CFP setzen sich im Gespräch mit ihrem Kunden/Klienten mit diesen Thematiken trotz des anfänglich nicht gegebenen Anlagecharakters dennoch auseinander. Denn diese Themen werden irgendwann einmal präsent werden (Gestaltung Lebensabend/Vermögensübertragung/Nachlassmanagement etc.). Eine Immobilie kann man auch teilen (Etagen separieren, vermieten). Und diese Flexibilität kann eine vom Kunden bevorzugte Präferenz sein, die man in der Beratung abrufen oder sensibilisieren sollte.

Zitat

Original geschrieben von happiestalive
Finger weg, zu wenig EK

Beim derzeitigen Zinsniveau würde ich eher weniger als mehr EK investieren... Man bekommt durchaus 1,8 oder weniger für Vollfinanzierungen und 15 Jahre Zinsbindung.

Zitat

Original geschrieben von ElChefe
Beim derzeitigen Zinsniveau würde ich eher weniger als mehr EK investieren... Man bekommt durchaus 1,8 oder weniger für Vollfinanzierungen und 15 Jahre Zinsbindung.

Eigentlich steckt in Deiner Aussage schon die Grundlage meiner Antwort:

DERZEIT

Nach 15 Jahren Zinsbindung gelten neue Konditionen.
Und die Zinsen, die Du dann bezahlst, orientieren sich am Zinsniveau und an der Restschuld als Rechengröße.

Dabei stellen die günstigen Baufinanzierungszinsen heute die möglichen Zinsrisiken in der Zukunft dar. Deswegen ein kurzer Blick zurück - was runter geht, kann auch wieder steigen:

http://www.interhyp.de/interhy…=121&green1=121&blue1=121 (rechts daneben in der Tabelle bitte eine Laufzeit anklicken, damit der Chart kommt)

Anhand Deines Beispiels mit 15 Jahren Zinsbindung stellen wir fest: Vor 15 Jahren war die Differenz der 10y-Pfandbriefrendite zu heute (am Chart-Bild abgelesen: 5,75%-0,50%) 5,25%, bedeutet, so viel weniger muss man heute für ein Annuitätendarlehen etwa zahlen.

Mal angenommen, diese Differenz kehrt sich nun vollständig ins Gegenteil um, wenn Deine Zinsbindung in 15 Jahren abläuft. Du nennst 1,8% -die Zahl nehme ich mal frech wie ich bin- plus 5,25% = 7,05%, so lautet dann der neue Zinssatz für die folgenden 15 Jahre (sofern das gleich bleibt; an der Stelle wird man kürzere Ablauffristen wählen) nach Deinem aktuellen Zinsablauf. Es ist doch dann für Dich besser, die Rechnungsgrundlage für Deine neue Zinszahlung (=die Restschuld) wäre zu dem Zeitpunkt niedriger. Das erreichst Du nur durch eine starke Tilgung in der Anfangsphase. Ich meine 5,25% teurer bedeutet bei einer Restschuld von 300 TEUR, dass die monatliche Belastung bei gleicher Tilgung (für das nachfolgende Beispiel mal angenommen 0%) um 1.312,50 EUR (bisher bei 1,8% 450 EUR, dann bei 7,05% auf einmal 1.762,5 EUR Zinsanteil, der zusätzlich zur Tilgung zu entrichten ist) verteuert. Berücksichtigt habe ich keine sich reduzierende Rechnungsgröße, um das Beispiel der Zinswirkung plastischer zu machen, die Folgen eines sich verändernden Zinsniveaus soll schließlich dramaturgisch wirken. Aber dennoch: Huch. Für wie viele würde das den knallharten Knock-Out für das Eigenheim bedeuten, Game over?

Fazit: Tilgst Du Deine Schulden also in der Anfangsphase stärker, reduziert Du damit Deine Zinslast der späteren Jahren (gerade auch für die Zeit nach der Zinsbindung). Je mehr Du also anfänglich tilgst, desto weniger kostet Dich das Ganze in Summe und desto weniger 'Zinsänderungsrisiken' hast du im Zeitablauf.

Zwar kann man sich Zinsniveaus durchaus sichern, etwa durch Forward-Darlehen zum nächsten Zinsablauf oder durch die Besparung eines Bausparkontos, dessen dann erworbener Darlehensanteil Teile Deines Annuitätendarlehens ablöst. Aber auch hier muss man bedenken, dass die Besparung eines Bausparkontos Gelder und damit 'akute' Tilgungsmöglichkeiten zunächst flankiert. Auch muss man beim Bausparen im Vergleich zum Annuitätendarlehen in der Regel schneller tilgen, d. h. die monatlichen Belastungen steigen ggfs. bei Start der Bauspartilgung (wie stark, hängt vom jeweiligen Tarif ab).

Der wohl richtige Weg liegt in der gesunden Kombination der Finanzierungsbestandteile- und fristigkeiten. Auch hier zeigt sich der Unterschied zwischen einer guten und einer 08/15-Beratung.
Und dass 08/15 in der Regel in der 'Produktion' preiswerter und daher auch in der Kondition billiger ist, dürfte an der Stelle auch sehr schnell klar sein. 'Billiger' ist aber nicht mit 'günstiger' zu verwechseln.