Grundstückskauf - Tipps/Erfahrungen gesucht

    Hallo Leute,


    Wir sind auf dem Weg Haus und Hof zu schaffen. Mit dem Beginn der Grundstückssuche haben wir auch die Projektierung des Hauses begonnen. Nun ist das Haus entwickelt, das Grunstück lässt aber weiter auf sich warten.


    Zum Problem: wir wollen mit einer befreundeten Familie in direkter Nachbarschaft bauen. Also zwei Häuser auf jeweils etwa 20m Grundstücksfront, um eine Trennung für den Ernstfall zu ermöglichen, und auch bereits beim Kauf die Grundstücke sauber im Grundbuch getrennt zu haben. Später soll halt da einfach kein Zaun stehen. Leider ist es uns nicht möglich ein Grundstück mit


    A) etwa 40m Front, und
    B) ca. 14-1600qm


    zu finden. (Umkreis 155xx). Problem dabei ist es halbwegs am Nahverkehr zu hängen und nicht Hunderttausende auszugeben.
    Nun finden wir immer wieder eine Ansammlung kleinerer Grundstücke in neu entstehenden Wohngebieten.
    Leider wird unser Versuch beispielsweise 4 Stück zu kaufen um dann 2 Häuser zu bauen geblockt. Die unseren dafür sind teils echt so fantastisch, aber nicht zu widerlegen. Der Verkäufer will nicht - fertig.


    Nun eine der spannenden Fragen: wenn es einen Bebauungsplan geben sollte, also nicht Paragraph 34, kann man gezwungen werden nach dem Kauf zu bauen? Und für den Fall das nach 34 gebaut werden darf, kann ich 4 Grundstücke bauen, paarweise zusammenlegen und dann in die jeweilige "Mitte" bauen, das Bauamt stimmt ggf zu, kann mir der "Projektentwickler" des Wohngebietes noch Streß machen?


    Für eine 4er Kombi haben wir bei Stadtentwicklung und Bauamt eine Voranfrage gestellt, und einen Zettel bekommen, daß unser Plan zulässig wäre, der Vertriebler (Makler) will aber nicht, weiß aber auch nicht von dem Bescheid. Er will aber vier Kunden sehen. Nun überlegen wir unsere Eltern als "Scheinkunden" ins Boot zu holen, und dann aufm Grundbuchamt die Sache richtig zu stellen. Wäre das eine Möglichkeit?


    Hat jemand Erfahrungen, einen Rat und einfach Anregungen?

    Parzellen von (Neu-) Baugrundstücken werden häufig von Bauträgern vertrieben, die erst mit dem Bau der 4 Wände den eigentlichen Gewinn einfahren. D.h. die Grundstücke sind quasi das (Werbe-) Aushängeschild für's Geschäft und dementsprechend 'aufgehübscht'. Vllt vergleichbar mit den Top-Angeboten auf der Titelseite des Werbeprospekts Deines Supermarkts.


    Bei der Zusammenlegung von Grundstücken habe ich unterschiedliche Erfahrungen machen müssen. Für ausgeschriebene (Neu-) Bebauungsgebiete ist meist für jedes Grundstück Kanalisation, Straßenzufahrt etc vorgeschrieben (Kostenfaktor).
    Ein Überbauen von Grundstücksgrenzen ist hier auf jeden Fall nur mit großem Aufwand durchsetzbar - u.U. sogar auch völlig ausgeschlossen. Selbst eine Grenzbebauung ist hier, auch wenn Eure Eltern die Eintragung in Abt.II des Grundbuches zulassen, möglicherweise ausgeschlossen.
    Aber auch bei Altgrundstücken ist so etwas zeit- und kostenaufwändiger, als sich einfach innerhalb der Grenzen zu bewegen.


    Statt nach Werbeschildern im Gelände zu suchen, solltet Ihr vllt mal die Flächennutzungspläne der Euch interessierenden Kommune einsehen. Dabei nach einem Bauträger-freien Gelände zu fragen, führt u.U zum gewünschten Ergebnis. Je nach Wohlwollen des befragten Mitarbeiters erhaltet Ihr sogar Hinweise, wo ggf ein Grundstück zu finden ist, das Euren Vorgaben am nächsten kommt.


    Grundsätzlich kann man natürlich niemanden zwingen, auf seinem Grundstück zu bauen. Daher gibt's den Kaufvertrag vom Bauträger aber eben oft erst in Verbindung mit einem Vertrag über weitere Bauleistungen.


    Die unkomplizierteste Lösung wäre, ein Alt-Grundstück ggf mit abrißfähiger Altsubstanz zu finden, was in Brandenburg nicht wirklich selten sein dürfte ;) Allerdings ist man da häufig mehr eingeschränkt im Hinblich auf §34 , Geschossflächenzahl o.ä.

    Zitat

    Original geschrieben von Gallium
    Grundsätzlich kann man natürlich niemanden zwingen, auf seinem Grundstück zu bauen.


    doch wenn es vertraglich vereinbart ist. bei uns verlangen die kommunen fast immer, dass man innerhalb x jahren baut, sonst darf man strafzahlungen leisten.

    Problematischerweise gibt's Altsubstanz meist nur mit "Wiederaufbaubedingung", und teils richtig fiesen Auflagen. Weils ja was stadtnahes sein soll.
    Die Grundstücke die ich beschrieben habe, sind bauträgerfrei.

    Zitat

    Original geschrieben von stanglwirt
    doch wenn es vertraglich vereinbart ist. bei uns verlangen die kommunen fast immer, dass man innerhalb x jahren baut, sonst darf man strafzahlungen leisten.

    Diese Bedingung müsste dann aber im Grundbuch stehen oder das Gebiet bestimmten Satzungen unterliegen (ausgewiesenes Sanierungs-, Entwicklungsgebiet o.ä.) Das kann man im Flächennutzungsplan bzw spätestens beim Notar dann aber rechtzeitig erkennen, bevor man unterschreibt. Ein Notar muss zwar nicht darauf hinweisen, ist aber verpflichtet dies auf Nachfrage offen zu legen (protokollieren lassen).

    Interessante Vorgehensweise, erst das Haus zu planen und dann ein passendes Grundstück zu finden. Habe ich so noch nicht erlebt...


    Der Bebauungsplan ist das A und O bei der Geschichte. Als Laie schafft man es kaum, die Vorgaben/Vorschriften zu überblicken und richtig einzuordnen. Daher empfehle ich (vor dem Gang zum Bauamt) die Einschaltung eines Spezialisten = Architekten, um die Möglichkeiten, Chancen und Risiken durchzusprechen. Den Architekten braucht ihr später ohnehin, um den Bauantrag zu stellen.


    Den Bebauungsplan ändert "die Stadt" nicht mal eben so. Da wird abgewogen, da werden (sinnvollerweise) die Nachbarn gehört, oder der zu ändernde Bebauungsplan wird neu ausgelegt. Als Ergebnis kann dann herauskommen, dass zwar bestimmte Wunschvorstellungen umgesetzt wurden, andere aber nicht. Dann habt ihr das Problem, dass ihr umplanen müsst bzw. (noch schlimmer) dass das, was ihr vorhabt, gar nicht funktioniert. Und das Grundstück habt ihr gekauft, die Finanzierung läuft, die B-Plan-Änderung lässt sich die Stadt/Gemeinde von Euch bezahlen usw. usw.


    Heutzutage ist es (bei entsprechendem Kapital) durchaus üblich, zwei kleine Grundstücke zu "verbinden" (vereinigen), um statt zwei Doppelhaushälften ein freistehendes Haus zu bauen. Das funktioniert auch bei 3 oder 4 Grundstücken, allerdings wird der Grundstückszuschnitt meistens immer ungünstiger. Wir hatten letztens einen Architekten, der hat auf zwei schmalen, jedoch tiefen Grundstücken 3 freistehende Einfamilienhäuser mit einer gemeinsamen Zufahrt/Wegeparzelle in der Mitte gebaut.


    Deine Frage zum §34 ("Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile") kann pauschal nicht beantwortet werden. Prinzipiell ist das möglich, aber ihr müsst darlegen, dass Euer "Vorhaben sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (...) [und] das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird". Dabei ist man vom "Goodwill" der zuständigen Behörden (Bauamt der Gemeinde, Bauamt des Landkreises) abhängig.


    Also nochmals mein Tipp: beauftragt einen Architekten, der Euch bei der Grundstückssuche unterstützt, und fit im Baurecht ist. Als Laie kann man hier böse, böse auf die Nase fallen!


    Zitat

    Problem dabei ist es halbwegs am Nahverkehr zu hängen und nicht Hunderttausende auszugeben.


    Nun ja, je "besser erschlossen" das Grundstück, desto teurer ist es meistens. Keiner hat etwas zu verschenken. Auf dem Land ist es billiger als in der Stadt.


    Viel Erfolg!


    Gruß Jörg

    Schließe mich dem Vorschlag Jofs an, den Rat eines Fachmann/-frau für das Problem zu suchen. Ggf ist da aber ein Rechtsanwalt mit Spezialisierung die bessere Wahl, da er für Falschberatung haftet. Beim Architekten müsste das wieder vorher vertraglich geregelt sein, wofür er bei rechtlicher (Falsch-) Beratung haftet und wofür nicht.

    Nein, der Hochbauarchitekt mit Schwerpunkt Einfamilienhäuser ist der richtige Ansprechpartner. Der RA kommt ggf. Auch mit ins Boot, wenn es um die juristische Beurteilung eines konkreten Details geht.


    Und beachten: bei den Architekten sind ziemlich viele Pfeifen dabei. Also vorher gut umhören, d.h. nach Referenzen fragen, die Häuser anschauen, und die Bauherren fragen wie sie mit der Abwicklung zufrieden waren.


    Wer hat denn Eure jetzigen Pläne gefertigt?


    Gruß Jörg

    Da wir schon so grob wussten wohin das Haus letztendlich soll, konnten wir uns baulich schon etwas orientieren.
    Simple Anfragen bei den entsprechenden Landkreisen ergaben eine eher einheitliche und verträgliche Baumöglichkeit. Im Großen und Ganzen eigentlich immer gemäß Nachbarschaftsbebauung. Als "Problem" stellte sich meist die Dachform und -neigung heraus, sowie die farbliche Gestaltung.


    Die Häuser wurden in Zusammenarbeit mit einem Architekten durch eine Hausbaufirma entworfen, nach unseren groben Plänen. Das Dachproblem ist soweit keines, weil wir eh keine Schrägen wollten. Walmdächer sind eigentlich überall möglich. Die Wohnfläche ist auf GRZ/GFZ 0,2 ausgerichtet, auch das passt nahezu immer.


    Einen Vorteil hat das mit dem fertig entwickelten Haus, bei Anfragen schickt man einfach die Unterlagen mit und bekommt gleich gesagt obs geht oder nicht. Bisher ist nur ein Grundstück aufgrund der fertigen Pläne ausgeschieden, dort waren ausschließlich Bungalows erlaubt.


    Der Architekt sucht mit, stammt aber nicht aus der Region in welcher gebaut werden soll. Wenn wir was entdeckt haben, prüft er das Angebot. Wir sind da einfach näher dran und können auch mal zu Fuß suchen.

    GRZ 0,2 bedeutet ein "kleines" auf einem verhältnismäßig "großen" Grundstück.


    Wenn ich Deine aktuellen Ausführungen richtig deute, sind die bauordnungsrechtlichen Dinge eher unproblematisch, sondern es geht hauptsächlich darum, ein billiges Grundstück zu finden, was nicht so tief in der Pampa, ist dass man 50km bis zur nächsten Kleinstadt hat. Da können wir aber eher wenig helfen.


    Üblich sind heute Neubaugebiete mit einer GRZ von 0,6 oder 0,8 - entsprechend sind die Grundstücke zugeschnitten, und entsprechend teuer wird der Grundstückskauf, wenn man für 2 Häuser vier Grundstücke benötigt bzw. mit GRZ 0,2 über die Hälfte der tatsächlich bebaubaren Fläche "verschenkt". Das klingt dann eher nach "Luxusproblem", oder eben fehlendes Kapital weil das gesuchte große Grundstück nicht finanziert werden kann.


    Weiter oben kam ja schon mal die Empfehlung, im Altbestand zu suchen, und das alte Gebäude abzureißen. Alternativ könntest Du auch mal in sogenannten Mischgebieten (MI) suchen, statt in allgemeinen oder reinen Wohngebieten. Dort sind die Grundstücke oft deutlich größer, weil auf Gewerbebetriebe ausgelegt, und der Quadratmeterpreis ist deutlich günstiger. Es gibt Mischgebiete, die haben durch überwiegend Einfamilienhausbebauung Wohngebietscharakter. Da ist dann mal ein Heizungsbauer oder ein Raumausstatter dabei, was die Wohnqualität aber nicht beeinträchtigt.


    Plant ihr eigentlich Doppelhaushälften, oder zwei freistehende Einfamilienhäuser? Kannst ja mal einen Grundriss EG und OG von Eurer Planung hier einstellen. Ferner wäre mal interessant zu wissen, auf welchen Grundstückspreis das ganze rauslaufen soll.


    Gruß Jörg

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