Hausbau - überhaupt noch finanzierbar ?!

Die Ersparnis ist immer von den Umständen abhängig. Klar. Aber: im Alter hab ich zur "Not" eine schuldenfreie Immobilie, die ich verkaufen kann, wenn ich Geld benötige. Die hab ich als Mieter nicht. Die wenigsten sparen doch das nebenbei an, was sie ggfs. an mehr in eine Immobilie stecken würden.

Zitat

Original geschrieben von Printus
die in einer Mietwohnung zu Lasten des Vermieters gehen würden, du aber zahlst sie aus eigener Tasche.

Das ist auch so ein kleiner Anfängerfehler. Bei einer Mietwohnung geht aber auch rein gar nichts zu Lasten des Vermieters, sondern ALLES geht zu Lasten der Mieter zuzüglich einer Marge, denn der Vermieter will ja einen Gewinn daraus erzielen.

Der Unterschied mag darin bestehen, dass das bei einer Mietwohnung in Raten abgestottert wird, während beim Eigentum das Dach sofort bar bezahlt werden muß. Aber dazu legt man als Eigentümer Rücklagen an.

Aber ansonsten ist das einer der ganz großen Irrtümer, zu glauben das ein Vermieter das alles macht, weil er ein guter Mensch ist. Der will mit der Immobilie Geld machen. Und alles, was mit der Immobilie im Zusammenhang steht (auch das "berühmte" Dach und die Heizung nach 25 Jahren), zahlen die Mieter.

Nur das hier das Dach, etc. in den 25 Jahren mehrfach bezahlt wird, weil man ja nie weiß, wann es wirklich fällig ist, während ein Eigentümer es nur bezahlt, wenn es wirklich soweit ist.

Zitat

Original geschrieben von diger
Das ist auch so ein kleiner Anfängerfehler. Bei einer Mietwohnung geht aber auch rein gar nichts zu Lasten des Vermieters, sondern ALLES geht zu Lasten der Mieter zuzüglich einer Marge, denn der Vermieter will ja einen Gewinn daraus erzielen.

Der Unterschied mag darin bestehen, dass das bei einer Mietwohnung in Raten abgestottert wird, während beim Eigentum das Dach sofort bar bezahlt werden muß. Aber dazu legt man als Eigentümer Rücklagen an.

Aber ansonsten ist das einer der ganz großen Irrtümer, zu glauben das ein Vermieter das alles macht, weil er ein guter Mensch ist. Der will mit der Immobilie Geld machen. Und alles, was mit der Immobilie im Zusammenhang steht (auch das "berühmte" Dach und die Heizung nach 25 Jahren), zahlen die Mieter.

Nur das hier das Dach, etc. in den 25 Jahren mehrfach bezahlt wird, weil man ja nie weiß, wann es wirklich fällig ist, während ein Eigentümer es nur bezahlt, wenn es wirklich soweit ist.

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Dem ist eigentlich nichts mehr hinzuzufügen. :top:

ich glaube kollege printus wollte eigentlich nur darauf hinweisen, dass der augenscheinlich gleichwertige betrag für die abzahlung eines kaufobjekts bei genauerer betrachtung doch spürbar höher ist durch regelmäßige re-investitionen.

und diese hat man bei der miete in der tat nicht, auch wenn man natürlich dem vermieter das in form von miete schon bezahlt. das ändert jedoch nichts am monatlich relativ gleichbleibenden mietbetrag.

Zitat

Original geschrieben von diger
Aber dazu legt man als Eigentümer Rücklagen an.

Wer ist "man"?

Jede 7. Ehe wird geschieden, die Reallöhne sinken seit Jahren, Menschen werden krank, und wie die PISA-Studie zeigt können immer weniger Leute rechnen. Und wenn sie andere rechnen lassen rechnen ihnen Kreditverkäufer in der Bank Dinge schön.

Das bedeutet in der Praxis, dass sehr viele Leute nicht "man" sind, denn sie tragen das einhergehende Risiko einer Immobilienfinanzierung ohne aber die finanziellen und sozialen Unwägbarkeiten zu überblicken und dass sie keine Rücklagen gebildet haben merken sie dann wenn sie diese bräuchten.

Mieter ziehen im Notfall in kleinere, preiswertere Wohnungen - viele Häuslebauer ruinieren sich.

Du tust das entsprechende Risiko und das Erfordernis zusätzlicher Geldreserven sehr lapidar ab - so wie viele, die erstmal nur die "Idealrechnung" aufmachen und sich dann wundern wenn's nicht über Jahrzehnte ideal läuft.

Dewswegen stimme ich der ursprünglichen These durchaus zu, dass der Hausbau für ganz viele Leute eigentlich nicht wirklich solide finanzierbar ist.

Zitat

Original geschrieben von diger
sondern ALLES geht zu Lasten der Mieter zuzüglich einer Marge, denn der Vermieter will ja einen Gewinn daraus erzielen.
[...]
Nur das hier das Dach, etc. in den 25 Jahren mehrfach bezahlt wird, weil man ja nie weiß, wann es wirklich fällig ist, während ein Eigentümer es nur bezahlt, wenn es wirklich soweit ist.

Quintessenz: Es gibt mit Unsicherheit behaftete Kostenpunkte. Wie bei jedem Geschäft ist es auch zwischen Mieter und Vermieter so, dass beide Seiten der Überzeugung sind, dass sie ein für sich vorteilhaftes Geschäft machen. Je nachdem wie diese mit Unsicherheit behafteten Kostenpunkte realisieren macht eben der eine oder der andere unter dem Strich das bessere Geschäft.

Zitat

Die wenigsten sparen doch das nebenbei an, was sie ggfs. an mehr in eine Immobilie stecken würden.

Und anders herum gibt es genug Fälle die wegen einer Immobilie ihr Angespartes verlieren.
Man hat ja mit dem Erwerb erst einmal eine ganze Reihe zusätzlicher Kosten (Nebenkosten beim Erwerb, Zinskosten etc.) die man erst über die Jahre wieder einholt. Wenn man gezwungen ist (wegen längerer Krankheit, Jobverlust, oder schlicht weil man sich verrechnet hat mit dem was man sich leisten kann) die Immobilie in den ersten 10 Jahren wieder verkaufen zu müssen, dann kann es sein dass man ordentlich drauf gezahlt hat unterm Strich. (Wertsteigerung die auf/über dem Inflationsniveau liegt ist keine Naturgegebenheit, auch wenn manche das so sicher wie ein Naturgesetz sehen).

Schau mal wie viele Zwangsversteigerungen es jedes Jahr gibt.

Eigentümer und Mieter sind ja keine unterschiedlichen Menschenarten - es gibt in beiden Gruppen Leute die gut rechnen und gut mit Geld umgehen können und solche die es eben nicht können.

Zitat

Original geschrieben von diger
Bei einer Mietwohnung geht aber auch rein gar nichts zu Lasten des Vermieters, sondern ALLES geht zu Lasten der Mieter zuzüglich einer Marge, denn der Vermieter will ja einen Gewinn daraus erzielen.

Das ist aber zu pauschal gedacht, bzw. funktioniert nur wenn man aus VM Sicht hier mit ceteris paribus Paramtern arbeitet.

Bei Immobilien gibt es primär 3 wesentliche Faktoren die zu berücksichtigen sind:

1.) Lage
2.) Lage
3.) Lage

Bin ich in der glücklichen Position der VM eine Top-Immobilie in bester Lage zu sein, die mir von Mietern zu fast jedem Preis permanent aus der Hand gerissen wird mag die obige Aussage ja ggf. noch zutreffen, allerdings sind eben längst nicht alle Objekte am Markt derartig gefragt, dass ich als VM meine Wunschvorstellungen auch durchsetzen kann.

Ein mir aktuell bekanntes Beispiel:
EFH aus Ende der 90ziger in einem kleinen Dorf. Eigentümerehepaar geschieden, Haus soll vermietet werden, da Eigennutzung wegfällt. Leider war aus VM Sicht die Entwicklung des ländlichen Neubaugebiets doch dann nicht so erfolgreich wie ursprünglich gedacht, es fehlt an der für Mieter ebenfalls sehr interessanten sonstigen Infrastruktur (Schule, Supermarkt etc. pp.) da das ausgelobte "Gewerbe"gebiet letztendlich dann doch 3 Orte weiter gebaut worden ist.

Nachdem eine "ortsübliche" Miete aufgerufen worden war fand sich lange keiner der die Immobilie mieten wollte - der Finanzierungskredit läuft trotzdem weiter. Also runter mit der Miete (Rücklagen für Instandhaltung und Marge was ist das??), so dass es gerade mal dafür reicht den Kredit zu bedienen. Bereits im ersten Jahr kamen Reparaturen (Heizung und Abwasser) und Instandhaltung auf den VM zu die mehr als ein halbes Jahr der Mieteinnahmen aufgefressen haben - wohlgemerkt der Kredit läuft trotzdem unerbittlich weiter.

Die Mieter haben also ein komplettes Haus zu einer Miete für die man in der nächsten Stadt nicht mal eine 4-Zimmer Wohnung bekommen würden, brauchen sich über Reparaturen etc. keinen Kopf zu machen und freuen sich des Lebens.

Für den VM war es bisher weitesgehend ein Zuschussgeschäft, der Mieter finanziert weder den Kredit noch irgendwelche Rücklagen. Der Vertrag wurde vom Mieter jetzt wg. Neuorientierung im Job und Umzug zum Juni gekündigt, trotz intensiver "Nachfolger"suche hat sich bisher nicht ein wirklicher Interessent gemeldet den man als VM überhaupt in Betracht ziehen würde (Anfragen wie "Ja wir wollen mit 6 Personen da einziehen und jede Partei zahlt 1/3 der Miete..." kommen zwar sind ja aber keine wirkliche Option).

Unterm Strich also eine insgesamt sehr bescheidene Ausgangslage für den VM (die in der Praxis gar nicht so selten ist), wenn hier noch mal für 6 Monate die Miete komplett wegfällt oder andere ungeplante Ausgaben anstehen wird es sogar richtig eng und die Finanzierung droht insgesamt zu platzen.

Hier hätte der VM dann viel Geld und Zeit in ein Haus gesteckt was im schlimmsten Fall in die Zwangsversteigerung geht und dort sicher auch keine Top-Preise erzielt, wenn es ganz blöd läuft hat der VM dann 30-40K € verbrannt um hinterher ohne Haus aber mit noch offenen Restforderungen der Bank darzustehen.

Zitat

Original geschrieben von ChickenHawk
Bei Immobilien gibt es primär 3 wesentliche Faktoren die zu berücksichtigen sind:

1.) Lage
2.) Lage
3.) Lage

Bin ich in der glücklichen Position der VM eine Top-Immobilie in bester Lage zu sein, die mir von Mietern zu fast jedem Preis permanent aus der Hand gerissen wird mag die obige Aussage ja ggf. noch zutreffen, allerdings sind eben längst nicht alle Objekte am Markt derartig gefragt, dass ich als VM meine Wunschvorstellungen auch durchsetzen kann.

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Und umgekehrt gilt auch, wenn man als Mieter einem solchen teueren Mietmarkt entkommen will, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen -an komplette Häuser mag ich, München vor Augen, gar nicht denken, wenn schon für eine ETW problemlos 300k fällig werden- brutal hoch. Zumindest ich Hochpreisgebieten dürften die eigentlichen Gewinner klar sein: Makler und ETW-Wohnungsbauunternehmen
Bei letzteren muss ich auch immer an die typischerweise 9 ETW umfassenden Hasenstallbauten auf dem ehemaligen Grundstück eines Einfamilienhauses denken...

Zitat

Original geschrieben von kues
Bei letzteren muss ich auch immer an die typischerweise 9 ETW umfassenden Hasenstallbauten auf dem ehemaligen Grundstück eines Einfamilienhauses denken...

Das ist in Zürich nicht anders.

Zitat

Original geschrieben von kues
Bei letzteren muss ich auch immer an die typischerweise 9 ETW umfassenden Hasenstallbauten auf dem ehemaligen Grundstück eines Einfamilienhauses denken...

Da braucht man nicht zwingend nach München zu schauen, es reicht der flüchtige Blick auf die stadtnahen Neubaugebiete jeder größeren Stadt. Durch die dort zu erzielenden hohen qm-Preise wird Bauland auf dem man früher vielleicht 10-15 Grundstücke angeboten hätte in Parzellen von der Größe eines Schrebergartens zerstückelt, so das auf der gleichen Fläche jetzt 30-35 Bauplätze ausgewiesen werden.

Das führt dann eben dazu, dass man für ein Haus ohne nennenswerten Gartenanteil und mit dem gerade mal gesetzlich zulässigen Mindestbebauungsabstand zum Nachbarn mal locker 300K € auf den Tisch legen muss.

Und wenn dann noch derselbe Architekt und/oder Bauträger am Werk ist hat man das Küchenfenster auf der selben Höhe wie beim Nachbarn und kann sich morgens durch die geschlossenen Fenster einen guten Morgen wünschen...

Und da muss man sich neben dem finanziellen Aspekt eben auch schon mal fragen, ob denn Eigentum - zumindest in solchen Umständen - wirklich so erstrebenswert ist