Was sagt die Schätzung eines Hauses durch einen Gutachter aus?

Re: Was sagt die Schätzung eines Hauses durch einen Gutachter aus?

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Original geschrieben von frst_bizzmarck
Nun meine Frage:
Der Gutachter muss doch das Haus auf den Wert schätzen, den es auf dem Markt erziehlen wird, oder etwa nicht?

Nein. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hat nichts damit zu tun, was man tatsächlich dafür bekommt, wenn man sie verkauft.

Zitat

Was für eine Bedeutung hätte den sonst die Schätzung?
Frei nach dem Motto:
"Das Haus hat einen Wert von 1.000.000 Euro, aber auf dem Markt bekommen sie maximal 500.000 Euro."

Das Beispiel ist zwar überzogen, aber im Prinzip richtig.

Zitat

In welchem Verhältnis stehen Schätzungswert und "tatsächlicher Marktwert" zueinander?

Wenn Du mit "tatsächlicher Marktwert" den Betrag meinst, für den man das Haus letztlich loswird, nachdem zum Schätzpreis keiner kaufen wollte und man dann immer weiter runtergehen musste: Im Prinzip in keinem.

Im Prinzip ist das wie mit der Schwackeliste für Autos. Mit der kannst Du Dir zwar prima ausrechnen, was Dein Auto EIGENTLICH Wert ist. Wenn Du aber Pech hast und eine Mühle fährst, die einfach keine Sau haben will, weil die Karre halt einfach das letzte Schrottteil ist, dann nützt Dir der Restwert lt. Schwacke relativ wenig. Es muss sich ja auch jemand finden, der diesen Betrag zahlt. Und dazu kann man ja nunmal niemanden zwingen.

Ein guter Gutachter schätzt das Haus vernünftig unter Berücksichtigung des Marktwertes ein.

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Original geschrieben von offline
Ein guter Gutachter schätzt das Haus vernünftig unter Berücksichtigung des Marktwertes ein.

Und wenn nicht, kann man immer noch ein weiteres Gutachten machen lassen.

Gutachter müsste man sein.

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Original geschrieben von frst_bizzmarck
Was sagt denn nun die Schätzung aus?

Das kannst Du nur im Gutachten nachlesen.

Dort sind die zugrundeliegenden Annahmen (z.B. erwartete Nutzungsdauer, Instandsetzungsbedarf, Infrastruktur, Lage), Werte (z.B. Immo.-Preis-Spiegel), Quellen (z.B. Landkreis, Gutachtervereinigungen, Zwangsversteigerungen in der Region, Bebauungspläne, Erschließungsplanungen) und das verwendete Berechnungsverfahren (diverse) angegeben.

Und je nach geeigneter Wahl kommen auch sehr unterschiedliche Ergebnisse heraus.
(Die Immob.-Versicherung wird das Haus auch anders schätzen als z.B. eine Bank ...)
Wenn Du sehr modern rechnest, also z.B. Abriss gegen eine Passivhaus-Variante (mit sehr großer GFZ als Mietobjekt ), wird es wenig Wert haben.

Der Bruder sollte sich angesichts der hohen Schätzung seinen Anteil lieber selber auszahlen lassen und was richtiges kaufen ...

Das setzt aber voraus, dass irgend jemand anderes das Erbe antritt und auszahlen kann...

Der Bruder wäre aber natürlich in der Tat schön blöde, wenn er auf der Grundlage eines geschätzten Preises, von dem aber klar ist, dass dieser bei einem tatsächlichen Verkauf nicht erzielt werden kann, seiner Schwester die Hälfte davon ausbezahlt. Andererseits gibt es natürlich auch keine andere Grundlage, auf der man den Betrag, den er an die Schwester (und ggf. weitere Erben) auszahlen müsste, errechnen könnte. Vor allem dann nicht, wenn er offenbar vorhat, das Haus selbst zu nutzen und nicht zu verkaufen. Letzterer Fall wäre natürlich einfach, weil dann der tatsächliche Verkaufserlös genau der Betrag wäre, der aufzuteilen wäre.

Ich würde mich in dem Fall nicht unbedingt auf die Aussagen eines einzelnen Gutachters verlassen. Ein Makler (vielleicht auch zwei oder drei) können sicherlich einen halbwegs realistischen Preis für das Haus nennen. Wenn man denen erzählt, dass man verkaufen möchte, kommen sie gerne zur kostenlosen Schätzung vorbei. Eventuell will man dann ja wirklich verkaufen...

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Original geschrieben von frst_bizzmarck
Was sagt denn nun die Schätzung aus?

Vielleicht wurde der Sachwert und nicht der Verkehrswert geschätzt?
Wie bereits geschrieben: Die verwendeten Annahmen und Berechnungsverfahren sind entscheidend.
Und dazu solltest Du das Gutachten komplett vorliegen haben.

Wenn Du Makler um Schätzung bittest, werden die vielleicht einen sehr hohen Schätzpreis nennen, um den möglichen Zuschlag bei Verkauf für einen Maklervertrag zu bekommen...

Maßgeblich für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie bei Erbangelegenheiten ist der sog. Verkehrswert bzw. Marktwert, und zwar zum Eintritt des Erbfalls, also dem Todestag des Erblassers.

Wenn man beispielsweise (ist ja hier nicht gegeben) Haupterbe ist und Pflichtteilsberechtigte auszahlen muss, das Haus zum Todestag des Erblassers einen Verkehrswert von 500000€ hat und eine Woche später abbrennt, hat man Pech gehabt, Berechnungsgrundlage bleiben die 500000€. Andersherum: Wenn man beim Verkauf einen besseren Preis als im Gutachten erzielt, ist man nicht verpflichtet, diesen Mehrerlös an die Pflichtteilsberechtigten abzugeben. Allerdings haben die Pflichtteilsberechtigten Anspruch auf ein notariell beglaubigtes Gutachten (also kein Gefälligkeitsgutachten). Wie sich das bei gleichberechtigten Erben verhält, weiß ich nicht.... Ich nehme aber an, dass der vom Erblasser oder Gericht bestellte Erbverwalter vergleichbare Pflichten gegenüber einer Erbengemeinschaft hat.

Oft findet man Aufschlussreiches bei Frag-einen-Anwalt.

Edit: Wer´s genau wissen will, kann im BGB nachschauen: Klick