Mietrecht- Abmahnung bei Selbsthilfe!?

Hallo,

folgendes Problem beschäftigt mich gerade.
Ich versuche es mal aus zweierlei Sicht dazustellen:

1. Mietersicht
Der Mieter einer EG-Wohnung stellt im Frühjahr 2006 fest, dass aus den Abflüssen in Bad und Küche glucksende Geräusche kommen, das Dusch- und Toilettenwasser teilweise bis zu einer Stunde in den Becken steht, um dann unter Glucksen und Rauschen zügig abzulaufen. Gleichzeitig ist aus dem HA-Raum ein Fehlergeräusch (Piepen) zu hören.
Davon informiert er den Verwalter mit der Bitte um Prüfung und ggfs. Reparatur, da er Angst hat, dass eines Tages die Fäkalien in seine Wohnung drücken.
Tags darauf kommt der Handwerker, der in solchen Fällen immer auch schnell da ist. Er kann aber nichts feststellen, da das Abwasser korrekt läuft und kein Piepsen mehr hörbar ist.
Das wiederholt sich noch 2 Mal. Beim vierten Mal nimmt der Handwerker eine Kamera mit, die er in den Kanal einführt und im Kamerabild eine Mörtelwulst sieht, die als Ursache für einen Rückstau (und damit das Schließen der Klappe) verantwortlich sein könnte. Der Verwalter beauftragt daraufhin die Stadt mit der Reparatur des Kanals (die Wulst befindet sich in derem Zuständigkeitsbereich), was auch umgehend geschieht.
Danach tritt das Glucksen und Piepsen der Klappe noch 3 Mal auf, aber in größeren Abständen.
Am Donnerstag abend fängt das Glucksen und Piepsen wieder an und dauert von da an ca. 40 Stunden an. Wasser fließt ab, aber nur mit Verzögerung. Der Mieter versucht daraufhin den Verwalter zu erreichen- leider erst freitags ab 15:30, wobei aber niemand mehr erreichbar ist. Er hinterläßt eine Nachricht auf dem Anrufbeantworter mit der Bitte um schnellstmögliche Reparatur.
Am Sonnabend früh ist es dann so weit:
Nichts fließt mehr ab, in der Badewanne steht das Wasser halbhoch und in der Toilette 4 cm unter Oberkante. Auch nach 1,5 h tut sich nichts.
Der Mieter versucht den Verwalter zu erreichen, aber auch bei der angeg. Funknummer nimmt niemand ab (4-5 Versuche). Mit jedem Glucksen steigt der Wasserstand in der Toilette und Badewanne (wenn obere Mietparteien spülen).
Es ist sozusagen Gefahr im Verzug!
Der Mieter steigt in den Schacht, in dem sich die Klappe befindet. Dort zischt schon Abwasser seitlich heraus, weil der Druck aus dem hausseitigen Kanal so groß ist. Um die Klappe freizugeben muß der Stellmotor abgeschraubt werden. Danach legt er den Hebel zum manuellen Öffnen der Klappe um und das Wasser rauscht deutlich hörbar durch die Klappe in den städtischen Abwasserkanal (diese Anleitung zur manuellen Freigabe ist auf der Klappe oben aufgedruckt).
Natürlich steht jetzt nichts mehr in Toilettte und Badewanne, da das Wasser ungehindert abfließen kann.
Der Mieter benachrichtigt den Verwalter sofort noch per SMS, dass ein Fäkalienstau selbst behoben werden musste, da keine der Notfallnummern erreichbar war.

2. Verwaltersicht
Einer der EG-Mieter beschwert sich mehrfach über schlecht abfließendes Wasser und redet von einem Piepssignal der Rückschlagklappe. 3 Mal kann der sofort geschickte Hausmeister nichts feststellen. Beim vierten Mal sieht er mit der Kamera ein Hindernis im städtischen Teil des Kanals, dessen Beseitigung sofort eingeleitet wird.
Danach meldet sich der Mieter ca. 6 Wochen später noch einmal, dass das selbe Phänomen wieder auftritt. Hausmeister kann wieder nur die korrekte Funktion der Klappe feststellen.
Dann an einem Wochenende kommt eine SM, dass ein Fäkalienstau durch den Mieter selbst behoben werden musste.
Am Montag darauf repariert besagter Hausmeister die Klappe und der Mieter erhält eine Abmahnung . Er habe mit seinem Handeln alle Mietparteien in große Gefahr gebracht und sollte künftig von solch eigenmächtigen Aktionen Abstand nehmen. Sonst würde das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Außerdem würde er in den nächsten Tagen die Rechnung zur Behebung des Schadens an der Klappe zur Begleichung erhalten.
Kopie der Abmahnung geht an Eigentümer, sowie an einen Rechtsanwalt.

Was würdet Ihr hier dem Mieter (mir) vorschlagen?
Ich will eigentlich keinen Streß, weil ich mit der Wohnung und der Lage sehr zufrieden bin.
Aber andererseits will ich die Abmahnung nicht auf mir sitzen lassen und Klarheit schaffen. Der Verwalter selber geht nicht ans Telefon, sondern lässt sich immer von seiner Mitarbeiterin verleugnen bzw. inkompetent vertreten.

Ich werde auf jeden Fall eine Aussprache suchen, aber die Abmahnung will ich natürlich abwenden. Zumal ich auf dem Standpunkt stehe, dass ich dem Vermieter eher einen Dienst erwiesen habe. Denn unsere Nachbarn z.B. waren nicht da und sie hätten u.U. ein stinkendes, überflutetes Bad bei Rückkehr vorgefunden.

Sollte ich das einem RA lieber überlassen?

Danke für hilfreiche Tips.

E.F.

HA-Raum ist der Hausanschlußraum, in dem diverse Zähler und Anlagen sind.

Ich hätte die Klappe wohl nicht geöffnet, wenn der Wetterbericht starke Regenfälle angesagt hätte, weil dann wirklich die Gefahr des Hereindrückens von Wasser in die Hauskanalisation bestanden hätte.

Ja, vom Standpunkt der Vernunft, hätte sich der Verwalter noch bei mir bedanken müssen, weil ich eben Schaden abgewendet habe.
Vielleicht nutzt er aber schlicht nur die Gelegenheit, die notwendige Reparatur mit den Kosten auf mich abzuwälzen.

E.F.

Handwerker hätte ich ja bestellt, aber wollte natürlich keine Rechnung bezahlen.
Und die Nummer vom Hausmeister hatte ich nicht mehr zur Hand, bzw. ist die auch nirgendwo angeschrieben.

Und so aus lauter Spass steige ich nicht Sonnabend früh in einen stinkenden Schacht, um eine Klappe zu öffnen.

E.F.